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“菜鳥”地產(chǎn)王國：GDP與互聯(lián)網(wǎng)的天然結(jié)合
DQZHAN訊：“菜鳥”地產(chǎn)王國：GDP與互聯(lián)網(wǎng)的天然結(jié)合
智能物流到底怎么搞？

這個(gè)問題在物流業(yè)內(nèi)有很多種設(shè)想，不過，馬云和他的菜鳥網(wǎng)絡(luò)給出了一個(gè)*直接的答案：首先得有地，以“萬平方米”為單位的土地。

在馬云的設(shè)想中，菜鳥網(wǎng)絡(luò)要利用開放的數(shù)據(jù)應(yīng)用平臺，在浙江、天津、四川、廣東等八個(gè)節(jié)點(diǎn)城市，用5-8年的時(shí)間建立一張能支撐日均300億(年度約10萬億)網(wǎng)絡(luò)零售額的智能骨干網(wǎng)絡(luò)。

這個(gè)計(jì)劃很快與地方政府一拍即合，大量以菜鳥網(wǎng)絡(luò)為核心的物流工業(yè)區(qū)被列入政府規(guī)劃中，這是GDP與互聯(lián)網(wǎng)的天然結(jié)合。

□“菜鳥村”的煩惱

58歲的張家民夾著煙在自家地頭的樹下閑坐著，面對著眼前一大片荒草瘋長的葡萄園，他不時(shí)長嘆一口氣。屋后正是大規(guī)模的新建樓盤和工業(yè)廠房，在陣陣聒噪的蟬鳴聲中，這里很難再保持以往的清靜。

張家民的煩惱，來自于家里舊報(bào)紙上的一則新聞。“2013年5月，阿里巴巴宣布與金華市簽訂中國電子商務(wù)新城項(xiàng)目投資合作協(xié)議，協(xié)議約定用地總面積1500畝，計(jì)劃總投資150億元，兩年內(nèi)完成一期項(xiàng)目建設(shè)并投入運(yùn)營，五年內(nèi)完成整體項(xiàng)目開發(fā)。”

作為菜鳥網(wǎng)絡(luò)落地的**站，阿里巴巴計(jì)劃在金華打造一個(gè)覆蓋全浙江的節(jié)點(diǎn)基地，張家民所在的張宅村正是菜鳥一期工程的落地點(diǎn)，并被很快納入征地范圍，前期工程涉及600余畝土地，這意味著整個(gè)村子都要搬遷。

在外界看來，得益于阿里巴巴的大手筆投資，張宅村是名副其實(shí)的“菜鳥村”。但世代務(wù)農(nóng)的村民對于菜鳥網(wǎng)絡(luò)并不熟悉，他們**聽過的只有浙商馬云，并認(rèn)為阿里巴巴是***的大財(cái)團(tuán)。

很快，挖掘機(jī)的轟鳴打破了往日的平靜，張宅村村前數(shù)百畝土地的葡萄苗、水稻被連根拔起，并被反復(fù)碾壓夯平。同時(shí)，還有工作組來到他們宅院仔細(xì)丈量尺寸，連高度都要測量。工作組離開后，張家民想試著趁夏天再種一季水稻，但很快又被再次拔掉，他同時(shí)被告知，作為阿里巴巴菜鳥網(wǎng)絡(luò)的二期工程，已經(jīng)被計(jì)劃征收的土地不允許種植，同時(shí)房屋也不能改建或是重建。

在整個(gè)菜鳥網(wǎng)絡(luò)的戰(zhàn)略意圖中，位于金華的這1500畝土地，將會建成整個(gè)華東區(qū)*大的智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)，金義都市新區(qū)是金華市重點(diǎn)開發(fā)的新城區(qū)，計(jì)劃打造成產(chǎn)城聯(lián)動的電子商務(wù)新城，急需引入重點(diǎn)項(xiàng)目。于是雙方一拍即合，在短短3個(gè)月內(nèi)就完成了土地征遷。

張宅村委會主任胡躍進(jìn)告訴《IT時(shí)報(bào)》記者，在金義都市新區(qū)的建設(shè)規(guī)劃中，張宅村臨近的區(qū)塊有1200畝地要征遷，其中600余畝地出讓給菜鳥網(wǎng)絡(luò)。在后續(xù)的規(guī)劃中，土地會陸續(xù)出讓給三通一達(dá)、中國郵政、中國移動等企業(yè)。“目前已經(jīng)按照3.6萬元/畝的價(jià)格發(fā)放補(bǔ)償，并且動遷房在建設(shè)之中，將來會按照現(xiàn)有建筑面積1:4.3的比例補(bǔ)償符合條件的村民。”

雖然被外界譽(yù)為“菜鳥村”，但在張宅村村民們眼中，這個(gè)象征性的稱呼無法與日后的生計(jì)畫等號。

“我們也不會電子商務(wù)，現(xiàn)在沒了土地，接下來的日子要怎么過呢？”張家民發(fā)愁道，他只有4畝土地，拿到3.6萬元/畝的補(bǔ)償后，**時(shí)間繳納了社保，如今所剩有限。村子里其他年輕人都外出打工自謀生路，只剩下老人留守，對于搬遷至旁邊的樓房，這些世代以務(wù)農(nóng)為生的村民多少有些抵觸情緒。一旁一位六十多歲的村民擔(dān)心地說道，“現(xiàn)在工廠只要年輕人，我們年紀(jì)大了也不適合打工。”

□大躍進(jìn)式的建設(shè)

在金華市的地圖中，張宅村是位置偏遠(yuǎn)的一個(gè)小點(diǎn)，距離*近的市區(qū)也要四十多公里，道路沿途都是種滿了水稻的綠田，偶爾才經(jīng)過一兩座在建的工業(yè)園區(qū)。從金華火車站驅(qū)車，近一個(gè)多小時(shí)的車程后，才看到公路旁一塊不顯眼的藍(lán)色指示牌標(biāo)著張宅村。沿著一條小道直走，便到了這個(gè)只有五百多人的小村子。

在張宅村的盡頭，一條小路將村子與工地分割開來。不遠(yuǎn)處就是阿里巴巴正在建設(shè)的一期工程，現(xiàn)場正在進(jìn)行初步的土建工程，基本的倉儲鋼架結(jié)構(gòu)已經(jīng)搭建起來，旁邊為阿里巴巴區(qū)塊配套的500KV高壓配電站也在積極改造之中，更遠(yuǎn)處是已經(jīng)接近建設(shè)尾聲的動遷房和商品樓盤。

按照阿里巴巴的計(jì)劃，菜鳥網(wǎng)絡(luò)在金華總投資達(dá)到100億元，征地1500畝。一期工程中先動用669畝，計(jì)劃建設(shè)新型物流倉儲基地、電子商務(wù)和創(chuàng)意設(shè)計(jì)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群辦公設(shè)施。記者從金華市金義都市新區(qū)管委會出示的一份文件中看到，目前阿里巴巴已經(jīng)完成投資1億元，今年計(jì)劃追加投資8億元，并且要完成11萬平方米廠房及宿舍樓建設(shè)，在“***”之前投入試運(yùn)營。

“金華基地是菜鳥網(wǎng)絡(luò)的示范樣板基地，建成后國內(nèi)其他基地都會復(fù)制這個(gè)模式。”金義都市新區(qū)管委會經(jīng)濟(jì)發(fā)展部副部長杜華慶對記者介紹。按照阿里巴巴集團(tuán)前期的設(shè)想，菜鳥網(wǎng)絡(luò)要在國內(nèi)建立8個(gè)**節(jié)點(diǎn)、16個(gè)二級節(jié)點(diǎn)、32個(gè)三級節(jié)點(diǎn)，一旦網(wǎng)絡(luò)成形，這些倉儲將以收費(fèi)的形式，提供倉庫空間給天貓和淘寶上的賣家以及其他電商公司使用。

金華正是菜鳥*重要的核心基地之一，當(dāng)?shù)厥蓄I(lǐng)導(dǎo)甚至每隔半個(gè)多月就會到工地上視察。從去年6月份到年底，短短6個(gè)月內(nèi)完成了清表征遷、掛牌拍賣、開工儀式一系列工作，這一進(jìn)程讓阿里巴巴方都感到吃驚。

“進(jìn)度*順利，速度*快，國內(nèi)少有！”在一次內(nèi)部會議上，馬云如此稱贊這個(gè)園區(qū)的進(jìn)度。實(shí)際上，菜鳥在國內(nèi)的八個(gè)節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)中，金華是為數(shù)不多的能夠一次性拿出如此大規(guī)模土地的城市之一。

記者獲悉，在阿里巴巴一期工程的建設(shè)項(xiàng)目中，今年4月當(dāng)?shù)卣磐瓿缮襟w處理和土地平整，以及通訊線路和11萬伏高壓線塔的遷移，但在項(xiàng)目表中卻規(guī)定今年9月底就要完成22萬平米的電商倉儲用房建設(shè)并驗(yàn)收，同比與京東、蘇寧等電商的建倉進(jìn)度，菜鳥的速度可以用“大躍進(jìn)”來形容。

□“路走歪了”的質(zhì)疑

然而，對于菜鳥的模式，并不是所有人都認(rèn)同。

不久前，商務(wù)部電子商務(wù)司副巡視員聶林海公開對菜鳥的發(fā)展路徑提出了質(zhì)疑。他說，菜鳥網(wǎng)絡(luò)到處建物流基地建倉儲，“因?yàn)榻?jīng)不住誘惑，地方政府太重視電子商務(wù)，給他非常便宜的地”，菜鳥的路“走歪了”。

盡管處于上市前的緘默期，但阿里對此指責(zé)奮起反擊。阿里巴巴集團(tuán)**市場官王帥發(fā)布微博回應(yīng)稱，在國內(nèi)各個(gè)物流中心區(qū)域建設(shè)倉儲中心，搭建連通國內(nèi)的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲體系是支撐智能骨干網(wǎng)的“下半身”，這個(gè)下半身，事關(guān)“命根子”，實(shí)在缺不了。

“命根子”當(dāng)然很重要，但的確很便宜。

為了吸引菜鳥網(wǎng)絡(luò)這樣的明星項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣o予了特別優(yōu)惠的條件?！禝T時(shí)報(bào)》記者從金義都市新區(qū)管委會了解到，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地價(jià)格平均在40萬元左右/畝，如果按照這個(gè)價(jià)格來算，阿里巴巴在金華的1500畝地起碼要支付6億元左右的成本。

相關(guān)資料顯示，2013年10月，金華市傳云物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有限公司成立，法定代表人為阿里巴巴集團(tuán)兼菜鳥網(wǎng)絡(luò)COO童文紅。中國土地市場網(wǎng)的交易公告顯示，兩個(gè)月后，它以總價(jià)7501.69萬元的價(jià)格，獲得金義都市新區(qū)51.43公頃（相當(dāng)于771畝）的倉儲用地，平均價(jià)格約合9.72萬元/畝。

但同樣是工業(yè)用地，在阿里巴巴地塊旁邊一家企業(yè)投入1810萬元價(jià)格，卻只獲得3.77公頃（相當(dāng)于56.55畝）土地，約合32萬元/畝，這意味著阿里拿地的價(jià)格低于正常價(jià)格的2/3。如果按照此均價(jià)估算，阿里巴巴在金華投入使用的1500畝地，僅需要1.4億元的價(jià)格即可拿下。

同時(shí)，當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰墓賳T透露，當(dāng)初阿里巴巴集團(tuán)計(jì)劃在金華市拿地2000畝，其中1500畝用于菜鳥物流的建設(shè)，另外500畝做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，但由于政府內(nèi)部反對意見過大，*終只能作罷。“旁邊商業(yè)用地價(jià)格要105萬元/畝，阿里以那么低的價(jià)格一下子拿那么多地，再搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，豈不是變成炒地皮的了？對外界影響很不好。”

除了金華，一年來，菜鳥網(wǎng)絡(luò)以迅雷不及掩耳之勢在國內(nèi)各地掀起拿地高潮。在湖北武漢江夏區(qū)金口街道旭光村，今年4月26日，“武漢傳云江夏物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有限公司”以總價(jià)9495萬元、均價(jià)23.74萬元/畝的代價(jià)正式獲得這里400畝土地的使用權(quán)。

與金華市政府大開綠燈的優(yōu)惠政策相比，阿里在武漢拿地并沒有獲得太多照顧。在菜鳥網(wǎng)絡(luò)旁邊的幸福村，通用汽車于今年1月，分別以2090萬元和2615萬元的價(jià)格，拿下了占地6.66公頃和8.45公頃的工業(yè)用地，價(jià)格約在20.75萬元/畝，這個(gè)價(jià)格甚至比菜鳥網(wǎng)絡(luò)還要低出不少。

在天津， 2013年第三季度，位于武清的阿里巴巴物流園一期倉庫已建成，為菜鳥網(wǎng)絡(luò)增加了10萬平方米的存量。

□“三通一達(dá)”的沉默反擊

菜鳥網(wǎng)絡(luò)的野心并不止于自建倉儲。

2010年，馬云參股的百世物流完成了對匯通快遞70%的股權(quán)收購。此舉曾被視為是阿里巴巴“云物流”戰(zhàn)略中重要的補(bǔ)充和備份。所謂“云物流”，即通過在線平臺，整合分散的社會物流資源，并實(shí)現(xiàn)基于訂單的物流“攬單”和“交付”服務(wù)。如今看來，阿里“云物流”可以視作智能骨干網(wǎng)的上層建筑，頗有“天網(wǎng)”（與“地網(wǎng)”相對，天貓牽頭負(fù)責(zé)與各大物流快遞公司對接的數(shù)據(jù)平臺）的雛形。阿里巴巴在其中扮演的角色是網(wǎng)絡(luò)平臺的設(shè)計(jì)者，以及云端數(shù)據(jù)交互的建設(shè)者。

2013年12月9日，阿里對海爾電器旗下日日順物流投資18.57億港元，共同設(shè)立合資公司。海爾日日順的大件配送，尤其是*后一公里的大件配送能力在國內(nèi)****。資料顯示，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，日日順在國內(nèi)建立了7600多家縣級專賣店，26000個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)專賣店，19萬個(gè)村級聯(lián)絡(luò)站，以及在國內(nèi)2800多個(gè)縣建立了物流配送站，布局了17000多家服務(wù)商，解決了三四級市場的配送難題。

今年6月12日，中國郵政集團(tuán)和阿里巴巴集團(tuán)在京共同簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在物流、電商、金融和信息**領(lǐng)域開展合作，共建智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)。據(jù)了解。通過這個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺，郵政在國內(nèi)的十幾萬個(gè)網(wǎng)點(diǎn)將與菜鳥網(wǎng)絡(luò)**打通，并開放給社會化物流。

頻頻與這些出身名門的物流大佬合作，菜鳥網(wǎng)絡(luò)顯然并沒有將成功的希望放在那些和電商擁抱*緊密的民營快遞企業(yè)上。在2013年菜鳥網(wǎng)絡(luò)成立之初，中圓通、順豐、中通、韻達(dá)、申通各出資5000萬，占股1%。彼時(shí)的口號是要和菜鳥一起打造一套開放、共享、社會化的基礎(chǔ)設(shè)施平臺，通過自建、共建、合作、改造等多種模式，在全中國范圍內(nèi)形成一套開放的社會化倉儲設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

事實(shí)上，“三通一達(dá)”并不買賬。“我們的理念和方案完全不一樣。”申通集團(tuán)董事長陳德軍曾公開表示，投這個(gè)錢，說白了就是“給面子”。但除了這5000萬，他表示不會再參與投資。同為浙商，馬云也沒有給陳德軍面子，在去年10月申通20周年慶中，馬云甚至沒有到場。

很快，業(yè)內(nèi)傳出消息，“三通一達(dá)”抱團(tuán)深耕產(chǎn)業(yè)鏈，2億元投資的蜂網(wǎng)平臺近日正式上線，其中 “三通一達(dá)”四家快遞企業(yè)各占25%股份，董事長由圓通董事長喻渭蛟擔(dān)任，董事由申通董事長陳德軍、韻達(dá)董事長聶騰云、中通董事長賴梅松組成。蜂網(wǎng)對外宣布主要聚焦四個(gè)方面：整合快遞上下游進(jìn)行投資，包括智慧快遞、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等；面向社區(qū)、校園和公共場所投資智能快遞柜，占領(lǐng)末端；跨境電商快遞資源整合；為“三通一達(dá)”搭建集中采購的平臺，獲得巨大的議價(jià)能力。

不難看出，蜂網(wǎng)的啟動，其實(shí)是“三通一達(dá)”對菜鳥網(wǎng)絡(luò)的抱團(tuán)博弈，并且很快有了實(shí)質(zhì)性動作。

就在阿里巴巴大興土木的一期倉儲旁邊，中通、圓通、申通也紛紛圈下了土地，緊鑼密鼓地建起了自己的物流基地。其中中通計(jì)劃投資1.8億，在金華建設(shè)包括綜合樓、電商創(chuàng)業(yè)中心、快件分揀車間等在內(nèi)的浙中總部基地。而申通和圓通也都計(jì)劃在金華建設(shè)包括倉儲物流中心、快件轉(zhuǎn)運(yùn)中心在內(nèi)的浙中快件轉(zhuǎn)運(yùn)中心，預(yù)計(jì)于年內(nèi)完成建設(shè)。

這可以看出菜鳥與“三通一達(dá)”的分歧。陳德軍表示，申通未來的重心還是在自己的物流平臺上，而不是菜鳥網(wǎng)絡(luò)，將來也不會和菜鳥網(wǎng)絡(luò)共享倉儲。

□阿里式“萬達(dá)廣場”

在菜鳥自己描述的商業(yè)模式中，核心盈利不會來自租金，而是“天網(wǎng)”的大數(shù)據(jù)服務(wù)，具體而言，通過數(shù)據(jù)和信息服務(wù)來幫助自己的客戶不斷降低庫存和網(wǎng)點(diǎn)分配，幫助快遞企業(yè)實(shí)現(xiàn)貨物的快進(jìn)快出。

但它同時(shí)承認(rèn)，在物流倉儲園區(qū)落地時(shí)，還會建立起商業(yè)項(xiàng)目，并鼓勵(lì)租戶在園區(qū)內(nèi)開設(shè)類似于品牌旗艦店的O2O體驗(yàn)店。具體來說，就是希望平臺內(nèi)的商戶、尤其是淘寶商城內(nèi)的中小賣家能夠來此租庫、開店乃至生活。再吸引為商家提供軟件服務(wù)的IT公司來這里，直至形成一個(gè)完整的電商生態(tài)圈。

“菜鳥網(wǎng)絡(luò)本質(zhì)上還是地產(chǎn)性質(zhì)開發(fā)。”一位曾為菜鳥網(wǎng)絡(luò)提供過方案的某物流咨詢公司負(fù)責(zé)人告訴《IT時(shí)報(bào)》記者，真正要建設(shè)覆蓋國內(nèi)的智能骨干網(wǎng)，根本不需要圈這么多地，現(xiàn)有的物流網(wǎng)和信息資源已經(jīng)完全足夠，只需要將信息平臺和物流網(wǎng)絡(luò)重新整合即可。

該人士告訴記者，目前業(yè)內(nèi)共同面臨的一個(gè)問題是，由于商業(yè)地產(chǎn)非常稀缺，許多企業(yè)另謀他路，借著物流地產(chǎn)的名義在國內(nèi)圈地，但缺乏后續(xù)開發(fā)規(guī)劃導(dǎo)致土地閑置的情況非常嚴(yán)重，所以也就有了前文的“走歪了”一說。

在菜鳥網(wǎng)絡(luò)以倉儲核心為驅(qū)動的“地網(wǎng)”中，其商業(yè)模式其實(shí)與新加坡普洛斯、豐樹集團(tuán)等專業(yè)物流地產(chǎn)商并無太大區(qū)別——在圈地建好物流倉儲后，吸引物流、電商等企業(yè)入駐，形成以電子商務(wù)為核心的CBD商圈。

但一個(gè)關(guān)鍵的問題在于，物流地產(chǎn)自身依靠租金的回報(bào)周期較長，一般需要8~12年。這也就給作為電商跨界進(jìn)軍地產(chǎn)的菜鳥網(wǎng)絡(luò)提出了個(gè)關(guān)鍵問題，如此長周期的回報(bào)該如何支撐地網(wǎng)商業(yè)模式？

“普洛斯和豐樹集團(tuán)的核心其實(shí)也不在租金服務(wù)，它依靠來自國外資本市場的資金在國內(nèi)拿下的物流板塊項(xiàng)目，目的是拉高自身估值在資本市場快速擴(kuò)張，本質(zhì)上是以資本為驅(qū)動。”該人士告訴記者，在某種意義上，菜鳥網(wǎng)絡(luò)也是阿里為了增加IPO上市砝碼而準(zhǔn)備。

戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵也表示，菜鳥模式就是物流地產(chǎn)常采取的 “輕-重-輕”的發(fā)展模式：從開發(fā)商在國內(nèi)購地、自建物流倉儲、出租獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，到國外市場上通過資本化運(yùn)作，把現(xiàn)金流轉(zhuǎn)嫁給資本市場做長期持有，這個(gè)模式已經(jīng)基本成熟。




但另一方面來說，由于地方政府都很重視電子商務(wù)概念，電商企業(yè)拿地要比純粹的物流地產(chǎn)商容易，很多電商因此獅子大開口，拿下顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自需的土地，這意味著它們未來可能會轉(zhuǎn)做物流地產(chǎn)。

在這一必然趨勢下，未來*大的問題是電商除了用掉自己的這部分以外，剩下的土地怎么做市場化的物流地產(chǎn)。

“電商企業(yè)的市場化能力有待考量，畢竟它們更多關(guān)注自身所在的電商領(lǐng)域。而物流地產(chǎn)不僅只有電商，更多使用者是國際性的第三方物流公司，可能是海運(yùn)的、空運(yùn)的貨運(yùn)公司等，基本跟電商不搭界。如果它們要真正**進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，怎么去做市場是要慎重考慮的。”蘇智淵說道。

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